深圳萬興偉業(yè)集團(tuán)記賬報(bào)稅同是“配套費(fèi)”，是否繳納契稅，不能一概而論
發(fā)布日期：2020-08-14 瀏覽次數(shù)：1279
前不久，筆者接到一個房地產(chǎn)公司的問題咨詢：該公司2017年8月取得土地使用證，2018年5月繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1200余萬元。配套費(fèi)該不該繳納契稅？
經(jīng)查閱相關(guān)文件和資料，筆者發(fā)現(xiàn)“配套費(fèi)是否繳納契稅”不能一概而論。就該房地產(chǎn)公司的情況，取得土地使用證后，按照規(guī)劃建筑面積繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，不用繳納契稅。
政策分析
1.《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條規(guī)定：“契稅的計(jì)稅依據(jù)：（一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格”。
《中華人民共和國契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定：“條例所稱成交價格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。”
2.《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號，以下簡稱“134號文件”）第一條規(guī)定：
?。ㄒ唬┮詤f(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。
?。ǘ┮愿們r方式出讓的，其契稅計(jì)稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。
這里的前提條件是“以協(xié)議方式出讓”或者“以競價方式出讓”，由于當(dāng)時土地出讓方式是“協(xié)議”或者“競價”，土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等分別收取，都屬于為取得土地“支付的全部經(jīng)濟(jì)利益”，所以說在這種背景下，市政建設(shè)配套費(fèi)是契稅的計(jì)稅依據(jù)需要繳納契稅。
3.《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》（國稅函〔2009〕603號）明確：“對通過‘招、拍、掛’程序承受國有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除?！?
根據(jù)2007年的《土地儲備管理辦法》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓前應(yīng)當(dāng)對土地進(jìn)行收儲，由生地變?yōu)槭斓亍Ｒ虼?，?009年的背景下，土地出讓金從內(nèi)容到形式已經(jīng)很規(guī)范，以成交總價款即出讓金作為計(jì)稅依據(jù)符合《契稅暫行條例》規(guī)定。但考慮到土地一級開發(fā)模式復(fù)雜多樣，有可能分別支付。為此，特意強(qiáng)調(diào)“其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除”，但也僅是說“土地前期開發(fā)成本”不得扣除，并沒有涉及后期的城市配套費(fèi)的事，即強(qiáng)調(diào)如果市政建設(shè)配套費(fèi)、各種補(bǔ)償是出讓金的成本，那么不得扣除。
配套費(fèi)的區(qū)別
“城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”和“134號文件”中的“市政建設(shè)配套費(fèi)”是不是一種費(fèi)？答案是否定的。兩者有著本質(zhì)的區(qū)別：
一是費(fèi)用性質(zhì)不同。“城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”是一種政府性基金，而后者只是一種費(fèi)用。
二是征收單位不同?！俺鞘谢A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”上交到財(cái)政部門，而后者是交到國土部門。
三是征收時間不同?！俺鞘谢A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”是在辦理建筑工程施工許可證前交付的，而后者是在辦理土地使用證之前交付的。
四是征收依據(jù)不同。“城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”是按照規(guī)劃建筑面積和每平方米的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算繳納的，而后者金額是與取得的土地面積有關(guān)。
五是征收目的不同?！俺鞘谢A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”是針對新建、改建、擴(kuò)建各類房屋建筑工程項(xiàng)目收取的，是為了改變居住環(huán)境、提高城市品質(zhì)而繳納的，而后者是為獲得土地使用權(quán)所支付的經(jīng)濟(jì)利益。
結(jié)論
基于以上分析，筆者認(rèn)為：“配套費(fèi)”是否作為契稅計(jì)稅依據(jù)繳納契稅，要視情況而定：
在生地出讓下，即通過協(xié)議或競價方式取得土地使用權(quán)的情況下，取得土地使用權(quán)支付的全部經(jīng)濟(jì)利益包括支付的土地出讓金、各種補(bǔ)償費(fèi)用（如拆遷補(bǔ)償費(fèi)等）、向政府繳納的市政建設(shè)配套費(fèi)，后兩項(xiàng)作為前期開發(fā)成本不得扣除，并且三項(xiàng)共同構(gòu)成契稅計(jì)稅依據(jù)。
如果是熟地出讓，即通過“招、拍、掛”程序取得土地使用權(quán)，則契稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)當(dāng)是成交確認(rèn)價格，即《成交確認(rèn)書》確定的價格，不包括后期支付的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。
所以說，我們不能見到“配套費(fèi)”就認(rèn)為是“134號文件”中的“市政建設(shè)配套費(fèi)”，確定為契稅的計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。我們要從契稅的立法精神上去分析，到底該不該繳納契稅。像開始我們提到的房地產(chǎn)公司支付的“城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”就不是契稅的計(jì)稅依據(jù)，不用繳納契稅。
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